Друзья мои, приветствую Вас!

Не полагайтесь на риелторов, а изучите вопрос сами при выборе участка под застройку.

Эту статью я адресую молодым, тем, кто нацелен  приобрести земельный участок или  жилье. Хочу быть полезной и помочь в выборе местоположения Вашего первой личной «пристани», учитывая свой жизненный опыт и знания. Порой риелторы, видя неосведомленного покупателя, стараются продать неликвидные участки.

Конечно, это не тот случай, когда Вам досталось старое домовладение в наследство и выбора нет, хотя это тоже плюс. Значит район обжитой.

Многие не знают где лучше купить участок под застройку или квартиру в многоэтажке. В каком районе лучше?
И поверьте: дешевле — не всегда решение вопроса для Вас и на самом ли деле обойдется дешевле?

 

Выбор участка под застройку или места жительства 

Вам уже приглянулся район поближе к работе?

Но простите, сегодня Вы работаете здесь, а завтра в другом районе города. Как быть?

Начните с изучения того района, в котором Вы хотели бы жить. Жить временно или постоянно, по сути, это не имеет значение.
Отвечу почему подход должен быть одинаковым.

Если Вы приобретаете жилье на время с перспективой потом сменить на новое, то подумайте: как продать такое имущество не в ущерб своему финансовому расчету?  А расчет прост: сегодня Вы покупаете квартиру в центральной части города на 500 тыс. дороже, хотя денег у Вас нет, только «надежда» на ипотеку. Но, у Вас есть возможность найти новую более высокооплачиваемую работу, а добираться из центра в любой конец города проще и есть возможность быстрее погасить ипотеку. И жилье в центральной части с каждым годом дороже, так как свободной земли под застройку там все меньше и меньше. И если позже Вы надумаете купить новое и продать старое жилье, то поймете насколько экономически выгодно Вы вложили свои деньги и труд. Да, и статус, самоощущение, уверенность в себе проживающих ближе к центру выше.

Все серьезные фирмы стараются располагаться именно в центре и сотрудникам платят лучше.
Ваша переплата за квартиру быстро компенсируется и Вам не придется много времени  тратить на проезд или менять жилье каждый раз поближе к работе.

Задайте себе вопрос: Вы стали бы покупать  временное жилье на всю жизнь?

Следуйте моему плану и анализируйте факторы!

  1. Если вы решили построить дом или купить готовый.
    Откройте Яндекс.Карты искомого района и посмотрите ситуацию со свободной землей, хотя бы визуально на плане, где видны прямоугольники зданий. Насколько плотно они размещены?
  2. Затем перейдите на закладку панорамы улиц, если есть. В городах это практически есть везде.
  3. Пройдитесь виртуально по улицам. Изучите какая там местность, достопримечательности данного района, инфраструктура.
  4. Есть ли недалеко река, озеро или болото? Это говорит о том, что уровень грунтовых вод высоко к поверхности земли и цокольного этажа или погреба в своем доме, Вам лучше не делать. Будет сырость. Фундаменты обязательно придется делать с усиленной гидроизоляцией и «подушка» фундамента должна располагаться ниже глубины промерзания с хорошим армированием, так как в зависимости от времени года грунт будет «играть» насыщаясь водой, а в след за этим на стенах из кирпича будут появляться трещины.
  5. Возможны холмы и впадины, резкие уклоны по высоте земельного участка. При частной застройке или многоэтажной в таких районах бывает немало неприятностей из-за несоблюдения технологии строительства и сползания грунтов. Лучше найти застройку с более спокойным рельефом.
  6. Обратите внимание на наличие зеленой зоны, детской площадки если собираетесь обзавестись семьей и прожить до старости, где была бы возможность прогуляться и подышать свежим воздухом.
  7. Посмотрите транспортную систему данного района на случай, если нет автомобиля или  его поломки. Где остановки общественного транспорта? С каким промежутком по времени ходят автобусы или маршрутные такси? Все это можно посмотреть в поисковых системах в режиме реального времени, если город не маленький и транспорт оснащен системой навигации.
  8. Качество данного района можно определить по наличию детского сада, школы, магазинов и больницы. Как далеко  надо добираться и на чем? А зимой в гололед или в снежные заносы, что для России стало нормой в последние десятилетия, как выбраться из отдаленного района?
  9.  Запишите любой адрес ближайший к той местности, где Вы себе что-то наметили для того, чтобы посмотреть карту публичного кадастра, на которой все земельные участки разнесены и можно получить много информации о регистрации конкретного адреса. Теперь откройте кадастровый план и посмотрите приглянувшейся участок: в собственности или в аренде, предназначение земли, возможно ли его приобретение? Кадастровая стоимость участков в данном районе?
  10. Прежде чем у Вас появится в собственности земельный участок под застройку дома, посмотрите наличие инженерных сетей, куда Вы сможете подключиться со своим домовладением, чтобы обеспечить себя и свою семью комфортом. Для этого Вам придется пройтись в районе участка и посмотреть, поговорить с соседями для выяснения реального положения дел.

    Это важный момент до начала приобретения участка и создания проекта дома!

    Вы же не хотите, чтобы инженерные коммуникации были дороже дома или пересекали весь участок?

 

Инженерные коммуникации, если выбор сделан

Как не создать себе проблемы в будущем в процессе строительства своего объекта?

Прежде чем появится проект или даже эскиз здания, необходимо получить точки подключения инженерных сетей (вода, канализация, электричество, газ). Для этого обратитесь в коммунальные службы в ведение, которых относится данная территория. Может оказаться, что существующие коммуникации ведомственные, типа РЖД, и подключиться к ним практически невозможно. Бывает такое, что при наличии муниципальных сетей, но из-за их перегруженности, отсутствуют лимиты на подключение новых потребителей.

Не пожалейте времени и исследуйте эти вопросы до приобретения участка!

Возможно, в перспективе 2-3 года все эти вопросы будут решены за счет определенных государственных программ за небольшую плату, собираемую с населения, но если Вы хотите быстро, то жить Вам придется долго там где жили раньше.

Начинать строительство, не имея электричества или воды на строительной площадке, практически невозможно!

Весь строительный инструмент в основном запитывается электроэнергией, а все растворы заводятся на воде. Да, и руки помыть чем-то надо, элементарно. Обычно водоснабжением и водоотведением занимаются муниципальные службы водоканала, они же и выдают технические условия на подключение и рекомендуют проектировщиков, которые выполнят проекты на водоснабжение и водоотведение.

В случае отсутствия центрального водоснабжения вопрос с водой решают по-разному. Многие нелегально бурят скважину на своем участке, если есть неглубоко водоносная жила (глубиной до 100 м) и вода из нее пригодна для употребления на приготовления еды человеку. О глубине водоносного слоя Вы можете узнать в организации, которая и занимается бурением скважин в Вашем регионе. А по поводу качества воды, проверить  ее можно только начав пользоваться этой водой, отнеся отбор воды на анализ в ближайшую бактериологическую лабораторию Санэпидемнадзора или Водоканала. Исследовав воду, Вам дадут заключение о ее составе и возможности употребления в пищу.


Получение официального разрешения на бурение скважины на своем участке и лицензии у Вас вряд ли получится. Существует требование об охранной зоне вокруг скважины: не менее 50 м. Оплата за лицензию на пользование водными недрами, а природные ресурсы принадлежат государству.
Однако, штрафные санкции за несанкционированный отбор воды и наличие скважины еще более высок!
Но иногда соседи решают эти вопросы сообща на несколько домостроений, располагая скважину за пределами жилых построек.

Если уровень грунтовых вод высоко – до 10 м, то копают и строят колодец с погружным насосом на своем участке, подающим воду в дом. Качество воды так же проверяется.

Конечно, с водоотведением возможно придется решать вопрос так же индивидуально, если нет центральной хозяйственной канализации в данном районе. Такое бывает часто в ИЖС.

Но сейчас этот вопрос разрешим, хотя имеет большие расходы в последствии. К примеру, Вы построите выгребную яму, к которой есть определенные требования Санэпиднадзора: материал исполнения, габариты и расстояние размещения от дома. Возможность откачивания отходов ограничивается длиной шланга спецтехники 15 м. Учтите это. Без приемки готовой выгребной ямы Санэпиднадзором, Вы никогда не введете дом в эксплуатацию и это имеет другие последствия.

Придется еженедельно или раз в месяц откачивать из выгреба отходы жизнедеятельности проживающих спец машиной Водоканала. Расходы достаточно значительные!

Некоторые используют септик, но тоже очень затратный вариант.

Отсутствие центрального водоснабжения и канализации ложится на плечи застройщика на всю жизнь большими тратами.
Какими?
В каждом конкретном случае разными, но не малыми для среднего достатка.

 

Подключением электроэнергии занимаются подразделения АО «Россети» в регионах. Как это делается в указанном районе Вы можете изучить на их портале Rosseti.ru и там же задать интересующие вопросы.  Подается электронная заявка с отсканированными документами на право владения данным участком с указанием потребляемой мощности до 15 кВт/час и перечнем используемых электроприборов. Заявка исполняется не в сроки 15 дней, как указано на портале. История с запросами продолжается долго и нудно. Вопрос самого подключения электричества тоже решается не быстро, в течении 6 месяцев и ростом в стоимости услуг.
Опять же, электроэнергию Вам подадут до ближайшей опоры к Вашему участку, а далее к дому перекидку Вы выполняете отдельно самостоятельно за другую оплату, при чем длина перекидки от опоры до дома не должна превышать 25 м. В противном случае, если Вы решите построить дом в глубине участка, то придется устанавливать дополнительно такое «украшение», как железобетонная опора, на своем участке для закрепления провода.

Прокладка кабеля в земле на участках частного домовладения запрещена!

Кстати, проект электроснабжения Вашего домовладения от опоры Россетей до ввода в дом отдельная история. Без этого Вам не подключат электроэнергию.

Теперь осталось решить вопрос теплоснабжения дома. Ведь мы не в Австралии, где отсутствует отопление в домах. Так рассказывают наши бывшие соотечественники, переехавшие туда на ПМЖ и так и не привыкшие к отсутствию тепла в доме. Дорогое удовольствие!

Без отопления зимой в России – это смерть!

Самым дешевым и относительно безопасным и удобным ресурсом для отопления, является природный газ, доставляемый до потребителей по трубопроводам от газораспределительных шкафов низкого давления. Чтобы подключиться к газопроводу опять же не обойтись без технических условий и проекта газификации Вашего дома от точки врезки до счетчика газа с указанием конкретных газораспределительных приборов в доме.

Наиболее простым обеспечением тепла в доме с горячей водой являются двухконтурные газовые котлы, напольные или подвесные различным объемом в зависимости от способа нагревания воды: проточные или накопительные с указанием площади помещения обогрева системой отопления.

Еще лет 20 назад можно было найти в продаже простые АГВ с возможным применением твердого топлива, вроде угля. Но газификация в ЦФО достигает почти 100% и топить вручную никому уже не надо, все равно, что печку. Это же надо утром рано затопить печь, а к вечеру пришел с работы уставший, а в доме холод. Опять протопил, а к утру-дубак. И так всю зиму. Перейдя на газовое отопление с подачей горячей воды для бытовых нужд, включил осенью и выключил весной котел. Газ поступает равномерно и не коптит, как уголь или дрова. Комфортно, что не говори!

Сейчас многие новые многоэтажные дома оборудуют автономными газовыми котельными на дом или поквартирное отопление в квартирах. Что значительно удобнее и дешевле!

Разводка трубопроводов по дому имеет свои технические особенности, отличные от многоквартирных систем. Об этом знают специалисты, занимающиеся монтажом в частных домах.

Рассматривать вопрос отопления дома «дедовским» методам  или привозным газом в баллонах, к тому же грязных и не безопасных, не рекомендую! Да, и хватит баллона максимум на неделю. И пока его доставят, замерзать?

Кто-то даже не дочитает до конца статью и воскликнет: «Мне это не надо! За меня подумает мой знакомый риелтор!».

Ответьте сами себе: «Риелтор живет в этом районе или нет? Он будет решать Ваши эксплуатационные вопросы всю Вашу жизнь?»

Тогда Вы начнете задумываться, анализировать, чтобы не попасть в «ловушку» риелтора и принимать правильные для Вас решения.

Основное, не спешите и сравнивайте несколько предложений в различных районах!

Если помогла Вам разобраться, подписывайтесь и оставляйте комментарии, пишите.
Будем разбираться!

С уважением, Наталья Митькова.